Formation - Parcours Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

La réglementation relative aux baux commerciaux est complexe et technique, en constante évolution depuis le Code civil : le décret de 1953 , les lois Pinel (2014) et Macron (2015), leurs décrets d'application , l'ordonnance réformant le droit des contrats de 2016 ratifiée en 2018, la loi PACTE et l'intégration en jurisprudence des nouveaux dispositifs.La technicité de cette matière est abordée en détail tout au long du cycle professionnel « Être Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager) » , de la naissance à la fin du bail commercial , en passant par sa vie , son renouvellement ainsi que la gestion de ses imprévus juridiques et économiques . A l'issue du cycle, chaque participant est ainsi en mesure d'être Gestionnaire d'immeubles commerciaux , et ce, de manière pleinement efficace et autonome.

Objectifs et compétences visées de la formation

Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entrepriseAdapter ses contrats aux dernières évolutionsPréserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandantIdentifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes
Programme

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Programme de cette formation

Baux commerciaux (niveau 1) : maîtriser la réglementation ( 2 jours)
Cerner le champ d'application du statut des baux commerciaux

Examiner les éléments caractérisant un bail commercial

Existence d'un contrat de bail
Existence d'un local
Existence d'un fonds
Condition d'immatriculation
Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection
Etude de cas : analyse de la jurisprudence récente en matière d'interprétation du statut des baux commerciaux

Relever les particularités des baux commerciaux

Baux visés par L145-2
Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut :
Baux préemptés par les communes
Baux comportant soumission volontaire au statut
Etude de cas : distinguer le bail commercial du bail professionnel
Evaluation : Indiquer en quoi le bail présenté relève, ou non, du statut des baux commerciaux
Maîtriser le contenu du bail commercial et son exécution

Cerner les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail

Précautions s'agissant des signataires
Précautions s'agissant du local
Précautions s'agissant de la forme du bail
Etude de cas : analyse de la jurisprudence en matière de destination du local commercial

Analyser les clauses et conditions du bail

Durée du bail
Désignation des lieux loues
Destination des lieux
Loyer
Dépôt de garantie
Charges et conditions
Charges locatives
Cession
Sous location
Clause résolutoire
Frais, droits et honoraires de rédaction du bail
Élection de domicile
Annexes
Réforme du droit des contrats
Cas pratique : repérer les clauses non conformes
Quiz : tester sa compréhension des clauses du bail commercial
Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial

Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer

Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur
La fixation du prix indice / valeur locative
Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure
Etude de cas : modalités de calcul du plafonnement du déplafonnement

Faire face au refus de renouvellement

Détermination de l'indemnité d'éviction
Modalités de refus du renouvellement
Droit d'option et droit de repentir
Etude de cas : retracer la chronologie à suivre lors de l'exercice du droit de repentir
Evaluation : établir un plan d'action à suivre lors du renouvellement d'un bail commercial
Cerner les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté

Identifier les procédures et acteurs dédiées aux entreprises en difficulté

Les dispositifs de prévention et les procédures :
La conciliation
Les procédures collectives
Les intervenants :
Le Juge-Commissaire
L'Administrateur judiciaire
Le Mandataire Judiciaire
Le Mandataire Liquidateur
Le Commissaire à l'exécution du plan
Mise en situation : distinguer la procédure de sauvegarde, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire

Appréhender les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du Jugement d'ouverture

Période antérieure à l'ouverture du Jugement d'ouverture
Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants
Etude de cas : analyse le sort des loyers et charges courantes postérieurement à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou d'un redressement judiciaire
Evaluation : relever les incidences du plan de sauvegarde ou de redressement sur le bail commercial
Baux commerciaux : ateliers pratiques ( 1 jour)
Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM interactif

Atelier 1 : Clauses et contenu du bail

Analyser les clauses du bail et ses annexes
Déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
Identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : Renouvellement du bail

Que facturer et à quelle période ?
Quand et comment délivrer les actes ?
Quand et comment répondre aux courriers reçus ?
Indemnité d'éviction
Délais de prescription

Atelier 3 : Défaillance financière du locataire

Précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
Démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
Impacts du droit des procédures collectives
Que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
Actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : Bail dérogatoire

Champ d'application
Durée
Modalités de sortie

Atelier 5 : Révision légale du loyer

Distinguer les révisions légales et les indexations
Maîtriser les conditions de révision légale
Eviter les pièges
Baux commerciaux : fixation et révision du loyer ( 1 jour)

Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

Modalités de rédaction
Loyer au prix de marché
Versement d'un droit d'entrée
Clause recettes
Loyer progressif
Franchise de loyer et conséquence faciale

Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

Choix de l'indice ICC/ILC/ILAT
Conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
Modalités de calcul
Atelier « Indexation du loyer » :
- Rédiger une clause d'indexation
- Calculer l'indexation d'un loyer commercial

Maîtriser la fiscalité du loyer

TVA ou CRL
Imposition du loyer

Modifier le loyer en cours de bail

Modification conventionnelle
Révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, lissage du déplafonnement
Révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
Incidence du Covid-19 sur le loyer
Atelier « Révision du loyer » :
- Rédiger un avenant modifiant le loyer
- Mise en perspective de l'indexation et de la révision triennale

Fixer le loyer du bail renouvelé

Demande de renouvellement
Définition de la valeur locative
Comment déterminer la valeur locative ?
Plafonnement : conditions et exercices de calcul
Déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
Cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
Procédure de fixation du loyer à la valeur locative
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement
Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial ( 1 jour)
Examiner les différentes catégories de charges locatives

Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
Législations spécifiques (notamment le Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'application
Dispositions d'ordre public
Types de baux et conventions
Référence aux articles 605 et 606 du Code civil
Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux

Appréhender les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée

Obligation de délivrance
Notion de vétusté et de force majeure : quel impact ?
Clauses relatives aux charges
Clauses relatives aux réparations
Etude de cas:  analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux

Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée

Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
Charges à caractère locatif engagées par le bailleur
Charges de gestion
Assurance
Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux

Identifier les charges de l'immeuble multi-occupants

Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
Ensemble immobilier en copropriété
Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - asl et aful, unions de syndicats
Ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété
Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes
Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire

Examiner la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants

Cas de la copropriété
Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d'utilité
Répartition contractuelle et principe d'équité
Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?
Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété

Fixer des provisions pour charges courantes

Justification nécessaire
Etabli un budget de charges
Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?

Régulariser des charges courantes

Décompte de régularisation, niveau de détail minimal
Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions
Justification
Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régulariser des charges

Récupérer des dépenses de travaux

Nécessité d'un plan pluriannuel de travaux
Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations
Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés

Traiter des changements de locataires

Arrêté des charges du locataire sortant
Etablissement du compte d'apurement
Premières charges du nouveau locataire
Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire
Déterminer les impositions applicables et les cas d'assujettissement à la TVA

Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option

Cas
Modalités
Déduction
Etude de cas comparer l'assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA

Examiner les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions

Déduction de la TVA
Autres impositions
Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA
Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial ( 1 jour)

Relever les principes généraux de comptabilité

Rappel de comptabilité générale
Partie double, comptabilité d'engagement
Comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre
Comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat
Cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés
Cas particulier de la comptabilité des SCPI et OPCI
Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants

Examiner les spécificités de la comptabilité locataire

Quittancement
Comptabilité ou gestion extracomptable
Imputation des encaissements et quittances

Élaborer un budget prévisionnel (annuel ou pluriannuel)

Budget de charges et budget d’exploitation
Elaboration du compte de résultat prévisionnel
Postes de charges et de produits
Budget entretien courant
Plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »
Cas pratique : établir le budget d'un petit immeuble

Réaliser un reporting auprès de l'Asset Manager ou du mandant

Compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat
Analyse d'exploitation
Ratios de rentabilité et autres indicateurs
Étude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation
Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles ( 2 jours)

Règles de procédure spécifique du bail commercial

Point sur l’impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercial
Compétence matérielle et territoriale
Règle de prescription
Procédure spécifique devant le juge des loyers
Compétences des commissions départementales de conciliation
Importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
Modes de preuves applicables
Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

Contentieux de l'exécution du bail

Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »
Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs
Contentieux de la déspécialisation
Contentieux de la restitution des locaux
Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations

Défaut de paiement des loyers et charges

Analyse des clauses loyers et charges
Mesures conservatoires
Solutions amiables pour résoudre le litige
Mise en œuvre de la clause résolutoire
Résiliation judiciaire, les règles de procédure
Contestations de charges et leur contentieux
Incidence des risques de pandémie (type covid 19) sur le paiement du loyer

Locataire en procédure collective

Prérogatives du bailleur
Délais et formalités
Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
Poursuite ou résiliation du bail
Déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

Fixation du loyer en renouvellement
Procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage
Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur
Étude de cas : analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement
Éviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure et anticiper les coûts ( 1 jour)
Quiz interactif : tester sa compréhension du bail commercial

Cerner les fondements de l'indemnité d'éviction

Compensation financière du non-renouvellement du bail
Préjudice subi par le locataire
Indemnité d’éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

Examiner la procédure et les règles de prescription

Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail

Identifier les circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité

Non-renouvellement pour motif grave et légitime
Dénégation du droit au renouvellement
Droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier
Mise en situation : valider les circonstances donnant lieu ou non à versement d’une indemnité

Réagir face au maintien du locataire dans les lieux

Séquestre de l’indemnité d’éviction, une prévention contre les situations litigieuses
Date de libération des locaux
Décompte des pénalités de retard
Mise en demeure, commandement… l’essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits
Mise en situation : mesures appropriées face à un locataire qui refuse de quitter les lieux

Utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur

Délais et forme à respecter
Obstacles à son exercice
Risques financiers encourus

Evaluer une indemnité d'éviction ?

Valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition… quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?
Quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?
Documents à consulter
Date de référence à retenir pour déterminer le montant
Jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre
Valorisation du droit au bail
Compenser avec l'indemnité d'occupation
Étude de cas : analyser un dossier d'expertise

E-Coach

Votre parcours de formation se poursuit dans votre espace participant. Connectez-vous pour accéder aux ressources et faciliter la mise en œuvre de vos engagements dans votre contexte professionnel.

A qui s'adresse cette formation

Property Managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toute personne en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise

Pré-requis de la formation

Aucun prérequis n'est nécessaire

Les plus
Les points forts de cette formation sont :

Approche opérationnelle complète du métier centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise

Activités pédagogiques innovantes autour du digital et du jeu

Moyens pédagogiques
Moyens pédagogiques
Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétencesAcquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentationApprentissage collaboratif lors des moments synchronesParcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfertFormation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Evaluation de la formation
Le parcours fera l'objet d'une évaluation des compétences donnant lieu à la délivrance d'un certificat Lefebvre-Dalloz.